【二手房成】“速冻”二手房市场

    “速冻”二手房市场

从3月成交1.6万套的市场高点，到传统的“红五月”不红引发市场关注，再到6月过半成交仅五千套有余，近几月的北京二手房市场从火热之态一路降温。多家机构数据显示，伴随着“小阳春”退场，北京二手房市场已经明显退烧。而二手房成交明显下滑的另一面，是新房成交量的上涨。专家分析称，当前市面上新房尤其是限竞房供应较多，且大部分产品品质也较此前有了明显的提升，在这种情况下，新房和二手房之间其实形成了一个轮动的效应，一部分原本计划购买二手房的客户开始向新房市场转移。此外，二手房成交量再降的原因还在于，大部分市场需求在“小阳春”行情刺激下已经渐次释放，现阶段增量需求有限。

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成交：二手房网签再降

一路走高的初夏温度与北京楼市成交走出了相反的轨迹。自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交记录以来，此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。6月已至下旬，北京二手房仍未越过6000套。

诸葛找房数据显示，自6月起截至6月17日，北京二手住宅成交5657套，占上月成交量的41.10%，半月已过，成交量不足上月一半。在此之前，5月及4月的二手房网签量分别为13764套、14440套。二手房挂牌量方面，在4月挂牌量达到高位后，5月出现小幅回调，截至6月17日挂牌量小幅上涨。

对于二手房网签下滑以及挂牌量的增加，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，伴随着限竞房项目的“井喷”，部分购房需求被限竞房吸引，加之近期房地产政策有所收紧，购房者观望情绪浓厚，入市积极性下降，多重因素影响下使得二手住宅成交量走低。而市场上也存在部分业主想赶在最后一波行情前将房屋出售，因而选择将房源挂网，由此便带动了挂牌房源量上涨。

值得一提的是，二手房成交明显下滑的另一面是新房成交量的上涨。

北京商报记者了解到，截至6月17日，北京新建商品住宅已经成交3993套，占上月成交量的84.87%。诸葛找房数据研究中心方面更是预测，从北京6月以来新建商品住宅、二手住宅成交量数据来看，6月新房成交量走高，将会远超5月。

来自我爱我家(4.910, 0.06, 1.24%)研究院方面的数据，似乎更能印证6月至今新房成交热度的提升。据其提供的统计数据，从截止6月18日的数据来看，6月北京新房市场热度的确比5月高，尤其是在不含保障房、商住房、共有产权房的纯商品住宅上，6月目前平均每日的网签量为155套，较5月增长48.4%。

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需求：增量有限

除了新房供应方面来自限竞房对二手房的分流因素外，现阶段需求端方面，有限的购房需求也是影响二手房成交表现的一大重要因素。合硕机构首席分析师郭毅直言，“红五月”不红以及6月以来的“欠佳”二手房成交表现，形成原因也正是因为市场增量需求有限。

“目前，北京意向购房客群本身一直受到最严格的限购与限贷政策的制约，每年所能释放出来的购房需求其实是有限的。加之二手房能否顺利交易，还会受到整个二手房流通环节的影响，即购房人能否顺利购房要看能否腾挪出购房资格和购房资金。实际上，能够腾挪出购房资格和购房资金的这部分人群，每年的增量更是非常有限。”在郭毅看来，因为在北京现行的严格限购与限贷政策的制约下，北京每年并不会释放出太多的增量需求，所以在二手房成交方面，也很难形成一个可持续的爆发式的增长。

郭毅告诉北京商报记者，以往所说的“红五月”，是依托政策节点，业内对一段时间内市场成交状况的反馈，实际上体现出了政策的调整周期与市场的应激反应。通常情况下，政府会在两会后明确当年的楼市调控方向，然后开发商会根据新一年的调控方针，做出自己的营销排布，所以项目入市的一个集中期基本上是在四、五月份，这就使得五月份左右的楼市成交较为火热，“红五月”的说法也便由此而生。

不过郭毅也表示，其实随着政策在不同时间节点的或松或紧，成交量自然也会有所波动。

此外，郭毅进一步指出，一年的成交量会集中在4、5月份去集中体现，还是9、10月份去集中体现，跟开发商的推盘节奏也有着最直接的关系。

“不难发现，今年新房在整体的营销周期上存在着明显前置。从春节前，其实就开始有大量项目开始铺排入市了，而且在价格上也基本上都调整到位。这样的情况下，就使得今年的实际成交节点相对更早一些，所以我们看到在春节之后，很快市场的销量就启动起来了。”郭毅如是补充道。

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趋势：降温成共识

“小阳春”不可持续以及楼市的降温，几乎已成业界共识。事实上，对于“小阳春”过后的楼市温度骤降，房产专家及相关研究机构也早已有所预料。

稍早前，中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时表示，当前房地产市场无论是北京还是其他城市，在3月达到高峰后，4-5月其实都在依次退烧。“北京二手住宅网签量从3月的1.6万套，到4月的1.44万套，再到5月的1.37万套，持续下行。”

而根据贝壳研究院近期发布数据，近期楼市降温在全国范围内也有例证，5月重点城市二手房市场再度出现降温，不过降幅收窄。分城市看，其监测的14城中有9城实时二手房成交量环比基本持平或下滑，其中北京、上海及深圳三城成交降幅居前列。对此，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，三个一线城市二手房成交的下降，一方面是受新房分流的影响，另一方面与市场向改善板块轮动有关，受“认房认贷”约束，改善需求释放较为缓慢。

来自我爱我家研究院的数据，则更加能够清晰可见近期北京二手房成交的降幅情况。据其数据，6月迄今北京二手住宅网签量不足6000套，平均每日网签量较5月下降25%。“从网签数据来看，市场还在降温，这主要是近两年北京楼市调控本身较紧，而今年4月政策再度加码所致。”

此外，楼市的降温在经纪人的工作状态上也能有所体现。北京商报记者调查发现，相比3月时的繁忙接待，中介机构经纪人近几月的工作状态也似乎随稍显“惨淡”的成交变得清闲起来，开始由带看转为电话寻找或推荐房源。

“我自己有房，因此中介打电话询问出租或出售是常态。近期明显感觉到，中介特别想让我把房源挂上去，然后还给我推荐很多换房的房源选择。”刘齐(化名)称，因为感觉到近期楼市又不太热了，所以自己打算观望一阵再说。

就北京二手市场接下来走势，国仕英预测，下半年新房市场受限竞房项目带动，成交量将会处于较高水平稳定发展，二手房市场将保持低位稳定运行。

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